Predaj nehnuteľnosti s exkluzívnou zmluvou a bez nej

Žijeme v dobe, kde sa veci okolo nás menia rýchlosťou svetla. Žijeme v dobe, ktorá nepraje záväzkom. Manželstvá sa uzatvárajú neskôr, resp. vôbec, a ak sa aj uzatvoria, tak ich následná rozvodovosť narastá. Mobilní operátori nám už vedia ponúknuť paušály bez viazanosti, resp. prenos čísla; hypotéky si vieme pomerne ľahko refinancovať z banky do banky za lepšie podmienky. Odborníkov na finančné poradenstvo stále narastá a realitných maklérov je ako hríbov po daždi. Svet okolo nás sa neskutočne rýchlo vyvíja. Ako v tejto ,,džungli“ informácií, neobmedzených možností a ponúkaných služieb nájsť to, čo je správne a vhodné pre nás, keď každý tvrdí, že je odborníkom? Asi len veľmi ťažko. Ideálne však na odporučenie od známeho = na základe jeho vlastnej DOBREJ skúsenosti.

Nečudujem sa, že ľudia, ktorí sa rozhodli zveriť predaj svojej nehnuteľnosti exkluzívne iba jednej realitnej kancelárii, príde preto drvivej väčšine majiteľov nehnuteľností ako vážny omyl.

Rozoberme si však, na konkrétnych príkladoch, prečo by mal predávajúci zveriť momentálne najväčší obchod svojho života LEN jednej realitnej kancelárií, keď viac maklérov z viacerých realitných kancelárií „zvýši jeho šancu na predaj“ a zároveň rozloží riziko potenciálneho zlyhania v dôsledku maklérovej neschopnosti či nečinnosti. Oni však presne vedia prečo tak DOBRE urobili.

Viem, že ,,vsadiť“ na jednu realitnú kanceláriu, konkrétne na jedného človeka, makléra, na našom trhu môže byť riskantné, ak predávajúci nepozná dobrého realitného makléra. Zámerne hovorím o makléroch ako jednotlivcoch a nie o realitných kanceláriách, lebo predaj má v konečnom dôsledku na starosti vždy len jeden človek, ak keď je zastrešený pod názvom realitnej kancelárie.

Poďme si teda porovnať predaj nehnuteľnosti s exkluzívnou zmluvou a bez nej.

 

  1. Už pri stanovení cenovej ponuky nehnuteľnosti a cenovej stratégie je vážny rozdiel v prístupe exkluzívneho a neexkluzívneho makléra. Zatiaľ, čo jediným záujmom neexkluzívneho makléra je, aby aj on mohol zaradiť nehnuteľnosť do ponuky, exkluzívny maklér už v tomto momente ovplyvňuje pravdepodobnosť, s akou bude danú nehnuteľnosť schopný predať. Neexkluzívny maklér väčšinou bez kritiky prijme do ponuky aj nadhodnotenú nehnuteľnosť, zatiaľ čo exkluzívny maklér poskytne argument, za akú cenu je daná nehnuteľnosť predajná v danom čase. Cenová stratégia neexkluzívneho makléra sa obmedzí iba na postupné znižovanie ceny, keď na ponuku nikto nereaguje. V prípade exkluzívneho makléra sa nehnuteľnosť môže predať a častokrát sa aj predá za väčšiu hodnotu, aká je ponúkaná, nakoľko záujemcov o kúpu je viac a sú smerovaní len na jedného konkrétneho predajcu, ktorý vie vyjednať vyššiu cenu.

 

  1. Neexkluzívny maklér sa usiluje minimalizovať čas venovaný danej nehnuteľnosti vzhľadom na tú skutočnosť, že pravdepodobnosť, že ju predá, je nepriamo úmerná počtu kancelárií, ktoré ju majú v ponuke. Preto často nehnuteľnosť ani nenavštívi a v príprave fotodokumentácie či inzerátu nevenuje viac, ako je nutné. Takéto inzeráty sa potom vo väčšom počte a rozličnej kvalite objavujú na tých istých inzertných miestach. Jediný dôvod, prečo danú nehnuteľnosť predala tá konkrétna realitná kancelária, je najnižšia ponuka. Exkluzívny maklér DOBREJ realitnej kancelária rieši marketing inak, rieši ho totiž koncepčne. Odporučí úpravy nehnuteľnosti, dá si záležať na prezentácii a opise, umiestni perfektne pripravený inzerát s výbornými fotkami len raz a s tým, že ho neustále sleduje a aktualizuje.

 

  1. Predaj cez exkluzívneho makléra je aj pre predávajúceho menej časovo obmedzujúci. Majiteľ nemusí ad hoc reagovať na požiadavky obhliadok väčšieho počtu neexkluzívnych maklérov, ale dokáže sa vopred dohodnúť so svojim exkluzívnym maklérom na termínoch tak, aby to čo najmenej zasahovalo do jeho každodenného života. Sústredenie obhliadok do blokov jedným maklérom má zároveň pozitívny efekt na predaj, keďže záujemcovia cítia, že nehnuteľnosť je živá a je o ňu záujem.

 

  1. Zásadný rozdiel medzi nimi dvomi je v tom, aký majú cieľ. Neexkluzívny maklér má jediný cieľ, a to predať ako prvý danú nehnuteľnosť, a teda tlačí majiteľa s cenou dole. Exkluzívny maklér má za cieľ predať nehnuteľnosť čo najlepšie. Neexkluzívny maklér (možno občas aj za cenu možného poškodenia majiteľa) prikladá veľkú váhu záujemcovi, ktorého prináša len preto, aby bol predaj zrealizovaný ním. Exkluzívny maklér má čas na to, aby majiteľovi dal objektívny obraz o záujemcovi. Pri exkluzívnom predaji má predávajúci dokonalú informáciu o jeho vyjednávacej pozícii z jedného spoľahlivého zdroja a vie sa správne rozhodnúť, či má s daným záujemcom uzatvoriť zmluvu na danú sumu, či má poskytnúť zľavu alebo dokonca či je priestor na licitovanie ceny smerom nahor.

 

Verím, že v týchto pár bodoch som vám dokázala načrtnúť reálny predaj nehnuteľnosti prostredníctvom exkluzívnej a neexkluzívnej zmluvy. Koniec koncov, je len na vás, ktorú formu si vyberiete 🙂

 

S úctou a pozdravom

Mgr. et Mgr. Andrea Hagarová, MBA

Vedúca realitnej kancelárie

Konateľ spoločnosti

info@nehnutelnostibb.sk

www.nehnutelnostibb.sk

0911 933 903