7 najčastejších chýb pri predaji nehnuteľností

Koľkokrát počas svojho života bežný človek predáva nehnuteľnosť? Jedenkrát, dvakrát, trikrát alebo každých 5 rokov? Asi sa všetci zhodneme na tom, že pri drvivej väčšine ľudí v tomto smere nejde o bežnú a pravidelnú činnosť. Práve z tohto dôvodu dochádza ku viacerým chybám pri samotnom predaji. A za chyby sa platí!! Pozrime sa spolu na tie najčastejšie chyby, ale zároveň aj spôsoby, ako sa tomu môžete vyhnúť.

  1. Chybné stanovenie ceny nehnuteľnosti

Je dôležité uvedomiť si, že cena je najvýznamnejší faktor ovplyvňujúci predaj nehnuteľnosti. Tiež si tu treba uvedomiť, že v tomto smere je cena zároveň aj parametrom, nad ktorým má predávajúci minimálnu kontrolu, lebo o nej rozhoduje trh.

V 90% majú predávajúci iný názor na cenu nehnuteľnosti, ktorú predávajú. Neuvedomujú si, že cena nehnuteľnosti určite nezávisí od toho, za koľko bola pred niekoľkými rokmi kúpená. Dokonca ani od toho, koľko sa do nej investovalo alebo za koľko podobnú nehnuteľnosť predal pred časom sused.

Ak predávate svoju nehnuteľnosť sám, odporúčam, urobte si najskôr odhad trhovej ceny. Tú určuje kúpyschopnosť obyvateľov v danej lokalite. Je to cena niečo medzi hodnotou znaleckého posudku a správaním sa kupujúcich na trhu v danom okamihu.

Pokiaľ ste sa rozhodli predávať draho s tým, že postupne budete zlacňovať, môžete dosiahnuť pravý opak. Môžete sa dokonca dostať až pod trhovú cenu. Pochopenie a zaradenie vašej nehnuteľnosti do svojej cenovej kategórie Vám ušetrí veľa času a určite aj peňazí. V opačnom prípade sa Vám môže stať, že vaša nehnuteľnosť sa na trhu s nehnuteľnosťami stane ležiakom, ktorý už každý pozná a ťažko si nájde svojho nového majiteľa.

 

  1. Chybná stratégia

Predaj nehnuteľnosti (ak nie ste realitným maklérom) nie je každodenná činnosť bežných ľudí. Dokonca ani tých, ktorí nehnuteľnosti predávajú pravidelne, avšak nesledujú trh a vývoj dennodenne. Pretože to, čo platilo včera, nemusí platiť dnes. Pozrime sa však spoločne na dve najhoršie stratégie zo všetkých stratégií:

1) „Dám to do ponuky a potom uvidím, veď niekto sa chytí“.

Na jednej strane sa môže zdať, že predávajúci týmto prístupom nemá čo pokaziť. Pravdou je opak. Predávajúci týmto prístupom otvorí dvere svojej nehnuteľnosti za rúškom „obhliadky“ rôznym podvodníkom, chytrákom, podomovým vykrádačom a zlodejom či neserióznym realitným kanceláriám alebo maklérom. Moja rada: Preverujte si ľudí, ktorých púšťate do svojho bytu či domu.

2) „Dám vyššiu cenu, aby som mal z čoho spúšťať.“

Ak však predávajúci cenu nehnuteľnosti „prestrelí“, na obhliadku potom nepríde ani jeden záujemca a spúšťať si môže akurát tak tlačidlo na svojej toalete.

Ak človek na začiatku predaja nehnuteľnosti zvolí chybnú stratégiu, skomplikuje si tak vyhliadky na jej úspešný predaj. Nepodceňujte tento krok pri predaji, lebo práve on rozhoduje o tom, aké množstvo vážnych záujemcov príde na obhliadku vašej nehnuteľnosti. Uvedomte si, že predaj nehnuteľnosti je obchod. A čo je obchod? Obchod je predsa hra s pravdepodobnosťou. Chcem tým povedať toto: Čím viac vážnych záujemcov príde na obhliadku vašej nehnuteľnosti, tým máte vyššiu pravdepodobnosť, že predáte nehnuteľnosť podľa vašich predstáv.

  1. Chybná príprava nehnuteľnosti na predaj

Prezentácia nehnuteľnosti je veľmi dôležitá. Dôležitý je osobný popis nehnuteľnosti, jej fotografie a pripravenosť k obhliadkam. Verejné parkovanie nie je vonkajšie parkovacie miesto. Balkón nie je loggia ani terasa. Plastové okná a lacná plávajúca podlaha neznamenajú celkovú rekonštrukciu nehnuteľnosti či novostavbu. Maľované steny nie sú stierky.

Dajte si pozor aj na tmavé fotky. Alebo na fotky typu okno, kúsok steny, druhé okno, kút miestnosti s kúskom stolíka, predávajúci v zrkadle, nedojedený obed na stole, slipy na posteli a podobne. Taktiež, vážení predávajúci, zabudnite na kompletné fotografie zachytávajúce každý kút vašej nehnuteľnosti s presnou adresou a nebodaj aj popisom, kedy ste doma v prípade obhliadok, aby ste tak neposkytli zrejmý a jednoduchý návod nečakaným hosťom = zlodejom.

Nezabudnite aj na prezentáciu nehnuteľnosti v prípade dohodnutých obhliadok. A teda čistý, vyvetraný a uprataný byt či dom. Uvedomte si, že investovať čas a peniaze do toho, aby vaša nehnuteľnosť vyzerala výborne, sa oplatí. To je v dnešnej dobe jednoducho faktom.

Na druhej strane, kupujúcim veľmi nezáleží na tom, čo všetko im necháte v ich novom domove. A teda nemusíte všetko, čo v ňom máte, ladiť do dokonalosti a dávať renovovať či opravovať. Väčšina z nich si vašu nehnuteľnosť kupujú kvôli lokalite, jej polohe, a teda im nezáleží až tak na interiéri. Iní sa zase cítia ako interiéroví dizajnéri, ktorí si chcú všetko zrekonštruovať podľa seba.

 

  1. Chybný predaj nehnuteľnosti cez viac realitných kancelárii alebo predaj bez realitnej kancelárie

Veľakrát sa stáva, že predávajúci sa rozhodne spolupracovať so všetkými realitnými kanceláriami vo svojom okolí. Ako prvé ho napadne táto veta: ,,Čím viac ,,realitiek“ bude mať moju nehnuteľnosť v ponuky, tým rýchlejšie sa predá.“ Opak je pravdou. Týmto svojim rozhodnutím povolí mnohonásobnú inzerciu s rôznymi podmienkami predaja a cenami. Nehnuteľnosť pôsobí na potencionálnych záujemcov nedôveryhodne a predávajúci tak pôsobí zúfalo. Bonusom v inzerátoch jednotlivých realitných kancelárií je veta typu: ,,Ak túto nehnuteľnosť nájdete u konkurencii za lacnejšiu cenu, garantujeme vám, že ju ešte dokážeme znížiť.“

Uvedomte si, že mýtus typu „čím viac realitných kancelárií, tým rýchlejší predaj“, pripravil predávajúcich už o pekné státisíce eur. A to z jednoduchého dôvodu. Akú má každý jeden z pätnástich maklérov motiváciu? Aby predal.  Ale predal za najlepšiu cenu pre predávajúceho? Alebo kvôli vlastnej provízii? Odpovedať hádam nemusím písať. A komu volajú kupujúci, ktorí nehnuteľnosť nájdu v pätnástich realitných kanceláriách? Predsa tej, ktorá má cenu najnižšiu. Takže čo potom robí zvyšných 14 maklérov? Znižuje cenu. A bohužiaľ, mnohokrát bez vedomia predávajúceho.

Moja rada: Ak chcete predať svoju nehnuteľnosť čo najlacnejšie, dajte ju do všetkých realitných kancelárií. Realitní makléri sa Vám o to postarajú. Ak ju chcete predať čo najvýhodnejšie, vyberte si jedného kvalitného realitného makléra a oslovte ho so svojou nehnuteľnosťou.

Poviem vám pravdu. Realita v predaji nehnuteľnosti je taká, že (odhadom) až 60% všetkých obchodov s nehnuteľnosťami prebehne bez realitnej kancelárie. Čo je hlavný dôvod? Prvým je túžba ušetriť na provízii pre realitné kancelárie. A druhý HLAVNÝ dôvod je ten, že predávajúci nepozná schopného realitného makléra.

Ak niekto silou-mocou chce ušetriť na provízii, tak s tým nikto nič neurobí. Ale existujú aj iné dôvody, prečo ľudia obchádzajú niektoré realitné kancelárie, a za tie si už môžu realitné kancelárie sami. Týmito základnými dôvodmi sú napr. prehnané ceny za služby, nesplnenie si základných povinností či nekorektný prístup ku klientovi. Predávanie bez „realitky“ tak môže vyzerať ako ideálny spôsob, ako „vybabrať so systémom“. Opak je však pravdou.

Je potrebné uvedomiť si, že predávanie nehnuteľnosti bez realitnej kancelárie vám spôsobí nemalé množstvo starostí (od stanovenia kúpnej ceny, cez prezentáciu nehnuteľnosti, jednotlivé prehliadky, až po zabezpečenie zmluvných dokumentov, vybavovanie hypotéky, podávanie návrhov na vklad záložných i kúpnych zmlúv atď.). A na to sa treba vopred pripraviť. Okrem toho, veľmi často sa stáva, že predajca, ktorý predáva na vlastnú päsť, zle odhadne cenu svojej nehnuteľnosti a to, čo chcel ušetriť na provízií, nakoniec stratí na nízkej cene.

Moja rada: Ak sa rozhodnete predať svoju nehnuteľnosť, dobre sa rozhodnite, či idete do toho sám alebo so schopným realitným maklérom. Ak žiadneho takého nepoznáte, pýtajte sa svojej rodiny, ľudí vo svojom okolí, svojich známych, či takého poznajú. Ak vám nevedia poradiť nikoho na základe vlastnej skúsenosti, nájdite si ho sami. Pozrite si jeho prácu (webovú stránku), zistite si informácie o ňom. Pozrite si portfólio jeho nehnuteľností,  jeho články a referencie predávajúcich i kupujúcich, čo  o ňom hovoria, a ako boli spokojní. Aby ste nenatrafili na niekoho, kto sa len ako realitný maklér tvári a robí to popri inej práci, ktorej venuje gro svojho pracovného času. Prečo? Lebo nesprávny výber vás bude v konečnom dôsledku predsa stáť vaše peniaze.

  

  1. Ležiak na trhu

 Ak ste svoju nehnuteľnosť nepredali do určitého primeraného času (individuálne je to pri bytoch, rodinných domov, kúpaliskách, veľkých investíciách), niekde nastala chyba. V tejto fáze je veľmi dôležité vyzistiť, aký je pravý dôvod: či ste zle stanovili cenu, či je nehnuteľnosť zle nafotená, či má nedostatočný či neosobný popis na nete, či ste zvolili nesprávnu stratégiu alebo prezentáciu… Tých dôvodov môže byť aj niekoľko naraz.

Ak ste absolvovali už niekoľko obhliadok nehnuteľnosti s potencionálnymi kupujúcimi, pýtajte si spätnú väzbu od nich. Stačí, keď im zavoláte po dvoch až troch dňoch od obhliadky a spýtate sa ich, ako sa im nehnuteľnosť páčila a či ju kupujú. Ak povedia nie, pýtajte sa na dôvod.

Ak ste nemali ani jednu obhliadku vo svojej nehnuteľnosti, a teda nemáte možnosť zistiť spätnú väzbu, vyhľadajte kvalitného realitného makléra a požiadajte ho o pomoc.

 

  1. Chybná zmluvná dokumentácia

Častou chybou pri predaji nehnuteľnosti je aj zlá zmluvná dokumentácia, a to rovno v dvoch smeroch. Prvým smerom je (1) obsah zmluvy a druhým jej (2) forma. Čo sa týka (1) obsahu zmluvy, len právnici/advokáti vedia, aké právne výrazy a pojmy má zmluva o prevode vlastníckeho práva obsahovať, aby chránila jednotlivé zmluvné strany pred neočakávanými okolnosťami, ktoré môžu nastať. Vysvetlia Vám, prečo v nej majú byť stanovené pojmy ako sú napr. ,,ako stojí a leží“ alebo ,,z výlučného vlastníctva v celosti“ a pod. Veď na to predsa študovali a majú diplom z vysokej školy.

V druhom smere upozorňujem, že (2) Kataster nehnuteľností dôsledne kontroluje, či zmluva o prevode nehnuteľnosti má zákonné i formálne požiadavky. Absencia čo i len jedného písmena alebo číslice v popise  či opise nehnuteľnosti môže zablokovať celý proces prevodu nehnuteľnosti až na niekoľko týždňov. Okrem časového omeškania to môže mať dosah i na celý proces vyplatenia kúpnej ceny.

Preto odporúčam každému majiteľovi, ktorý nie je právnikom/advokátov, aby si nesťahoval žiadne vzory od JUDr. Google, ale aby sa  obrátil na realitnú kanceláriu, ktorá zamestnáva kvalitného právnika zbehlého v realitnom práve alebo priamo na advokátsku kanceláriu. Poplatok za vypracovanie zmlúv považujte za investíciu, ktorá Vám zabezpečí nielen pokojný spánok počas prevodu nehnuteľnosti na katastri, ale aj po ňom.

 

Záver

Ak ste sa ,,prečítali“ až sem na záver znamená to, že vás článok zaujal. Teším sa z toho a verím, že vám moje rady pri predaji svojej nehnuteľnosti skutočne pomôžu. Poslednú, siedmu chybu pri predaji svojej nehnuteľnosti, vám v prípade záujmu dočítania celého článku zašlem na váš mail, stačí mi napísať na mail: info@nehnutelnostibb.sk alebo vyplniť formulár v záložke KONTAKT.

Želám Vám pevné nervy, nakoľko predaj či kúpa nehnuteľnosti je (nielen zo štatistického hľadiska) veľmi stresujúca niekoľkomesačná záležitosť.

Ak ste však dospeli k záveru, že nechcete mať na hlave ďalšie zbytočné šediny, rada Vám s predajom pomôžem 🙂

 

S úctou a pozdravom

Mgr. et Mgr. Andrea Hagarová, MBA

Vedúca realitnej kancelárie
Konateľ spoločnosti 
info@nehnutelnostibb.sk
www.nehnutelnostibb.sk
0911 933 903